Silt: Kinnisvara ostuaudit

MIKS TELLIDA KINNISVARA OSTUAUDIT?

Lihtsat kinnisvaratehingut ei ole olemas! Absoluutselt iga objektiga on seotud mõni juriidiline, ehituslik või inimeste omavahelisest suhtlusest tulenev probleem. Kas on puudu mõni vajalik dokument, tehtud mõni ebaseaduslik (juurde)ehitis, objekti koormavad piirangud ja kitsendused või on sel varjatud puudused, näiteks puudub avalik juurdepääs, omandisuhted on ebaselged, naabrid kiuslikud jne.

Kinnisvara ostuga kaasnevad riskid:

• Enne müügilepingu sõlmimist ilmneb mõni probleem, mis tavaliselt juhtub vahetult enne tehingut. Siis läheb müüjal kiireks, hakatakse paaniliselt asju korrastama ja selgitama. Tavaliselt lõpeb see tehingu luhtumisega, kuna Sul pole aega oodata või ei soovi pank tehingut finantseerida.
• Tehing tehakse ära, aga kuna kogu informatsiooni pole Sulle korrektselt esitatud, ilmneb palju halbu üllatusi. Algab pikk vaidlus, millega võivad kaasneda suured õigusabikulud ja halvemal juhul ka aastaid kohtuskäimist.

Kinnisvara soetamine sujub algusest peale õlitatult, kui Sa tead, mida Sa tegelikult ostad, ja Sul on olemas kogu informatsioon. Et kõik läheks nii, nagu oled soovinud, ja et tunneksid ennast turvaliselt ka pärast tehingu tegemist, telli kinnisvara ostuaudit.

10 PÕHJUST, MIKS TELLIDA KINNISVARA OSTUAUDIT

1. SUL ON LIIGA PALJU EMOTSIOONE

Kinnisvara ostmine on äärmiselt emotsionaalne tegevus. Oma kodu, kaunis vaade, linnulaul, merekohin, vaikus… Emotsioonid saavad võitu ja olulised küsimused jäävad tihti küsimata. Selleks ongi vaja, et asjatundlik ja erapooletu maakler koos Sinuga vara üle vaataks.

Kinnisvara ostuaudit selgitab välja asjaolud, mida peaksid teadma ja mis on kriitilise tähtsusega.

2. SULLE MÜÜAKSE MIDAGI, MIDA SA OSTA EI SAA

Tihti tuleb ette, et müüakse midagi, mida müüja on aastaid harjunud kasutama, aga mis tegelikult talle ei kuulu. See võib olla näiteks riigi maal asuv aiamaa, ebaseaduslikult väljaehitatud pööningukorrus, parkimiskoht või keldriboks, mis on tegelikult korteriomanike kaasomandis. Samuti juhtub, et müüakse maad, kus omaniku kasutuses olevad ja kinnistu tegelikud piirid ei ühti. Kindlasti ei taha Sa pärast tehingut avastada, et oled maksnud millegi eest, mis ei saanud Sinu omaks.

Kinnisvara ostuaudit selgitab välja objekti tegeliku koosseisu ja tuvastab juriidiliselt kehtiva olukorra.

3. ÄRA OSTA VALE HINNAGA

Tavaliselt kujundatakse müügihind erinevaid kinnisvara müügiportaale vaadates, võttes aluseks, millise hinnaga selles piirkonnas samalaadset vara müüakse. Kuid arvatust sagedamini osutub kuulutuses küsitud hind „illustratiivseks“ ning reaalne müügihind erineb algsest oluliselt. Näiteks Pärnu linna korterite puhul (mis on vara liigi ja asukoha mõttes maakonna kõige likviidsem kinnisvara) võib pakkumishindade ja tegelike tehinguhindade vahe olla kuni 20%.

Kinnisvara ostuaudit toob välja reaalse hinna, mis põhineb sarnaste objektidega tegelikult tehtud tehingute võrdlusel.

4. KOMMUNIKATSIOONIDE OLEMASOLU ON EBASELGE

Uskumatult tihti ei oska kinnisvara müüjad öelda, millise võimsusega on kehtiv elektriliitumine. Arvatakse, et on 3 x 25 A, aga hiljem selgub, et on 1 x 16 A või puudub liitumine üldse. Ei ole harvad ka sellised üllatused, kus majakarpi ostes selgub, et elektriliitumine maksab 50 000 eurot. On isegi ette tulnud, et müüakse olematut puurkaevu, mis hiljem osutub vanaks salvkaevuks, ja juhtub muudki ootamatut.

Kinnisvara ostuaudit selgitab välja kommunikatsioonide olemasolu kinnistul ja nendega liitumise kulude suurusjärgu.

5. OBJEKTILE PUUDUB JUURDEPÄÄS

Kuidas saab kuhugi juurdepääs puududa? Paraku on see täiesti tavaline: seda tuleb praktikas ette vähemalt poolte müügitehingute puhul. Siinkohal ei ole mõeldud füüsilist juurdepääsu – justkui ei läheks majani teed. Probleemiks on juriidiline juurdepääs, mis tähendab, et majani viiv tee ei ole avalik tee, vaid kulgeb üle kolmanda isiku maa ja sel puuduvad vajalikud servituudid. Kindlasti ei anna pank sellise vara tagatisel laenu.

Kinnisvara ostuaudit selgitab välja juurdepääsu hetkeseisu ja annab vajadusel soovitused, kuidas leida lahendus.

6. AMETLIKE REGISTRITE ANDMEID ON KEERULINE OTSIDA JA MÕISTA NING PAHATIHTI EI VASTA NEED KA TEGELIKULE OLUKORRALE

Kinnisvara kohta kogutakse informatsiooni erinevatest registritest: kinnistusregister, ehitisregister, äriregister, Maa-ameti geoportaal, metsaregister, kultuurimälestiste register jne. Ei ole mõeldav, et eraisik oskaks kõigis neis orienteeruda, seal leiduvat informatsiooni tõlgendada ja enda huvides kasutada. See on vahetevahel keeruline isegi kogenud spetsialistile. Samas on tehinguks kriitiliselt tähtis vajalikud andmed registritest leida ja üle kontrollida. Näiteks looduskaitselised kitsendused võivad välistada või oluliselt piirata kinnistule ehitamist.

Kinnisvara ostuaudit toob välja avalike registrite andmed ja annab suunised juhuks, kui reaalne olukord ei ole kooskõlas kehtivate andmetega.

7. KORRAST ÄRA DOKUMENTATSIOON

Puuduliku dokumentatsiooniga esineb praktikas probleeme iga teise objekti puhul. Ilma nõusoleku ja projektita on eemaldatud korteri vaheseinu, paigaldatud kütteseadmeid, ehitatud ruume suuremaks, muudetud konstruktsioone jne. Või siis on hoopis puudu ehitusluba, kasutusluba, energiamärgis või muu vajalik dokument. Pank sellise kinnisvara tagatisel laenu ei anna.

Kinnisvara ostuaudit selgitab välja, millised dokumendid on olemas ja millised mitte, ning annab suunised, kuidas dokumente korrastada ja hankida.

8. KAASOMANDI KASUTUSKORD ON SEADMATA

On tavaline, et ühel kinnisvaraobjektil on kaks või rohkem omanikku ja igaüks kasutab oma osa eraldi. Sellisel juhul on tegemist kaasomandiga. Eelkõige kehtib see majaosade puhul. Kui omanikud on seal aastaid elanud, on kasutuskord tavaliselt välja kujunenud ja kõik tundub toimivat. Kui aga otsustad sellise objekti osta, on vaja notariaalselt kokkulepitud kasutuskorda. Seda on vaja, et oleks täpselt selge, kellel on õigus millist osa kasutada, ning samuti nõuab seda ostu finantseeriv pank.

Kinnisvara ostuaudit selgitab välja, kas kasutuskord on vajalik, ja aitab selle projekti koostada.

9. SA EI OSTA AINULT KINNISVARA

Sa ostad asukohta, asukoha perspektiivi ja samuti naabreid, kelle kõrval elama hakkad. Olukorras, kus infrastruktuur areneb kiiresti – rajatakse teid, kaitsealasid ja uusi hooneid, mis piirkonda oluliselt mõjutavad –, ei oska inimesed seda infot leida või siis ei arva, et see võiks olla oluline. Aga pärast tehingut ei ole meeldiv avastada, et merevaade, mille eest maksid müüjale kõrgemat hinda, kaob õige pea naaberkrundile ehitatava hoone varju või läbib praegu privaatset ja vaikset piirkonda varsti mürarikas maantee või raudtee.

Kinnisvara ostuaudit selgitab välja piirkonnas objekti väärtust mõjutavad asjaolud ja plaanitavad ehitised, mida võiks olla tähtis teada.

10. OBJEKTIGA KAASNEVAD KOHUSTUSED

Tihti kaasneb objektiga lepinguid, mis ei pruugi olla juriidiliselt korrektsed. Eelkõige on need üüri- ja rendilepingud. Kiputakse eeldama, et üürilepingut on lihtne lõpetada, aga samas selgub, et lepingus toodu ja seadusega ettenähtu on omavahel vastuolus. Nii ostetaksegi pahatihti objekt, mida ei saa veel nii pea päriselt kasutada. Samuti on vahel probleemiks keerulised servituudi- ja kasutusõiguse lepingud, korteri ostul ka korteriühistu laenukoormus ja -tähtaeg.

Kinnisvara ostuaudit selgitab välja kinnisvara koormavad kohustused, annab hinnangu kinnistuga seotud lepingutele ja toob välja ostja jaoks olulised asjaolud.

VÕTA ÜHENDUST