10 PÕHJUST, MIKS TELLIDA KINNISVARA MÜÜGIAUDIT

MIKS TELLIDA KINNISVARA MÜÜGIAUDIT?

Lihtsat kinnisvaratehingut ei ole olemas! Absoluutselt iga objektiga on seotud mõni juriidiline, ehituslik või inimeste omavahelisest suhtlusest tulenev probleem. Kas on puudu mõni vajalik dokument, tehtud ebaseaduslik juurdeehitus, objekti koormavad piirangud ja kitsendused, eksisteerivad varjatud puudused, puudub avalik juurdepääs, omandisuhted on ebaselged, naabrid kiuslikud jne. Ostjadki on muutunud palju nõudlikumaks. Nad teavad hästi oma õigusi ja kahjuks leidub nende hulgas ka pahatahtlikke inimesi, kes väiksemalgi põhjusel kahjunõude esitavad.

Kinnisvara müügiga kaasnevad riskid:

• Müügiprotsessi käigus selgub mõni probleem. Reeglina juhtub see vahetult enne lepingu sõlmimist, kui reaalne ostja on juba olemas. Siis läheb kiireks, hakatakse paaniliselt probleemi lahendama ja asjaolusid selgitama. Tavaliselt lõpeb asi sellega, et ostja loobub või ei soovi tehingut finantseerida ostja pank. Tehing jääb ära ja kogu müügiprotsess algab otsast peale.
• Tehing tehakse ära, aga kuna kogu informatsioon pole ostjale korrektselt esitatud, laekub pärast tehingut ostjalt kahjunõue või soovib ta tehingu üldse tagasi pöörata. See toob kaasa pika vaidluse, suured õigusabikulud ja halvemal juhul aastaid kohtuskäimist.

Sinu kinnisvara müügiprotsess sujub algusest peale õlitatult, kui Sa tead, mida Sa müüd, ja Sul on olemas kogu vajalik informatsioon. Et Sa tunneksid ennast turvaliselt ka pärast tehingut, lase enda kinnisvara müüa RUUM24-l või telli kinnisvara müügiaudit.

10 PÕHJUST, MIKS TELLIDA KINNISVARA MÜÜGIAUDIT

1. SUL ON LIIGA PALJU EMOTSIOONE

Sul on enda kinnisvara vastu tunded. Vara omanikuna on see paratamatu ja täiesti loomulik. See on ehk olnud aastakümneid Sinu kodu ja oleks ebainimlik arvata, et suudad selle nüüd külmalt kalkuleerides ära müüa. Selleks ongi vaja, et keegi Sinu vara erapooletu pilguga üle vaataks.

Kinnisvara müügiaudit toob välja asjaolud, mida ostja peaks teadma ja mis on müügiprotsessis kriitilise tähtsusega.

2. MÜÜAKSE MIDAGI, MIDA MÜÜA EI SAA

Tihti tuleb ette, et müüakse midagi, mida müüja on aastaid harjunud kasutama, aga mis tegelikult talle ei kuulu. See võib olla näiteks riigi maal asuv aiamaa, ebaseaduslikult väljaehitatud pööningukorrus või hoopis parkimiskoht või keldriboks, mis on tegelikult korteriomanike kaasomandis. Samuti juhtub, et müüakse maad, kus omanikule teadaolevad ja kinnistu tegelikud piirid ei ühti. Isegi kui selline tehing peaks toimuma, on ostja hilisem kahjunõue praktiliselt garanteeritud.

Kinnisvara müügiaudit selgitab välja objekti tegeliku koosseisu ja koostab müügilepingusse lisamiseks korrektse olukorra kirjelduse.

3. AGA MIS HINNAGA MÜÜA?

Tavaliselt hangitakse infot erinevatest kinnisvaraportaalidest ja vaadatakse, milliste hindadega selles piirkonnas samalaadset vara müüakse. Paraku ei ole portaalis nähtav hind sageli reaalne müügihind. Näiteks Pärnu linna korterite puhul (mis on vara liigi ja asukoha mõttes maakonna kõige likviidsem kinnisvara) võib pakkumishindade ja tegelike tehinguhindade vahe olla kuni 20%. Kui küsid vale hinda, raiskad raha ja aega! Kinnisvaraportaalid on täis kuulutusi, mis seisavad seal juba aastaid ja on ostjate jaoks muutunud tapeediks, millele keegi enam tähelepanu ei pööra.

Kinnisvara müügiaudit toob välja reaalse müügihinna, mis põhineb sarnaste objektidega tegelikult tehtud võrdlustehingutel.

4. VARA OMANDISUHTED ON EBASELGED

Tihti saab müüja alles notari käest teada, et ta ei ole kinnisvara ainus omanik. Näiteks on vara abikaasade ühisomandis, läbimata on pärimisprotsess, lahutuse korral on vara jäänud korrektselt jagamata jne. Kui selline asjaolu selgub müüjale alles tehingu ettevalmistamise käigus, on pikk müügiprotsess juba seljataga ning raisatud on palju aega ja raha, aga tehingut teha ei saagi. Ostja ei pruugi lahendust ootama jääda.

Kinnisvara müügiaudit selgitab välja vara omandisuhted ja annab suunised, kuidas vajadusel asjad selgeks saada.

5. OBJEKTILE PUUDUB JUURDEPÄÄS

Kuidas saab kuhugi juurdepääs puududa? Paraku on see päris tavaline: seda tuleb praktikas ette vähemalt poolte müügitehingute puhul. Siinkohal ei ole mõeldud füüsilist juurdepääsu – justkui ei läheks majani teed. Probleemiks on juriidiline juurdepääs, mis tähendab, et majani viiv tee ei ole avalik tee, vaid kulgeb üle kolmanda isiku maa ja sel puuduvad vajalikud servituudid. Kui selline asjaolu selgub vahetult enne müügilepingu allkirjastamist, jääb see leping paraku ilma ostja allkirjata. Keegi ei soovi sellist vara osta ja kindlasti ei anna ka pank ostjale sellise vara tagatisel laenu.

Kinnisvara müügiaudit selgitab välja juurdepääsu hetkeseisu ja annab vajadusel soovitused, kuidas leida lahendus.

6. AMETLIKE REGISTRITE ANDMEID ON KEERULINE OTSIDA JA MÕISTA NING PAHATIHTI EI VASTA NEED KA TEGELIKULE OLUKORRALE

Kinnisvara müüki ette valmistades tuleb kasutada erinevaid registreid: kinnistusregister, ehitisregister, äriregister, Maa-ameti geoportaal, metsaregister, kultuurimälestiste register jne. Ei ole mõeldav, et eraisik oskaks kõigis neis orienteeruda, seal leiduvat informatsiooni tõlgendada ja enda huvides kasutada. See on vahetevahel keeruline isegi kogenud spetsialistile. Samas on tehinguks kriitiliselt tähtis vajalikud andmed registritest leida ja üle kontrollida.

Kinnisvara müügiaudit toob välja avalike registrite andmed ja annab suunised juhuks, kui reaalne olukord ei ole kooskõlas kehtivate andmetega.

7. DOKUMENTATSIOON EI OLE KORRAS  

Puuduliku dokumentatsiooniga esineb praktikas probleeme iga teise objekti puhul. Ilma nõusoleku ja projektita on eemaldatud korteri vaheseinu, paigaldatud kütteseadmeid, ehitatud ruume suuremaks, muudetud konstruktsioone jne. Või siis on hoopis puudu ehitusluba, kasutusluba, energiamärgis või muu vajalik dokument. Tihti müüakse selliseid objekte rahulikult, kuni leitakse ostja, siis aga selgub, et pank sellise kinnisvara tagatisel laenu ei anna.

Kinnisvara müügiaudit kontrollib vajalikud dokumendid ja annab suunised, kuidas neid hankida või korrastada. Lisaks annab audit soovitused, kuidas kajastada dokumentatsiooni puudusi müügilepingus, et välistada müüja vastutus.

8. KAASOMANDI KASUTUSKORD ON SEADMATA

On tavaline, et ühel kinnisvaraobjektil on kaks või rohkem omanikku ja igaüks kasutab oma osa eraldi. Sellisel juhul on tegemist kaasomandiga. Eelkõige kehtib see majaosade puhul. Kui omanikud on seal aastaid elanud, on kasutuskord tavaliselt välja kujunenud ja kõik tundub toimivat. Kui aga otsustad enda osa müüa, on vaja notariaalselt kokkulepitud kasutuskorda. Esiteks on seda vaja ostjale aru saamaks, kes millist osa täpselt kasutab, aga teiseks nõuab seda ka ostu finantseeriv pank.

Kinnisvara müügiaudit selgitab, kas kasutuskord on vajalik, ja aitab koostada selle projekti.

9. OSTJA EI OSTA AINULT KINNISVARA

Ta ostab asukohta, asukoha perspektiivi ja samuti naabreid, kelle kõrval elama hakkab. Olukorras, kus infrastruktuur areneb kiiresti – rajatakse teid, kaitsealasid ja uusi hooneid, mis piirkonda oluliselt mõjutavad –, ei oska inimesed seda infot leida või siis ei arva, et see võiks ostjale oluline olla. Selliseid vaidlusi, kus ostja esitab kahjunõude põhjendusel, et talle ei räägitud piirkonda rajatavast uuest hoonest või maanteest, esineb üha tihedamini.

Kinnisvara müügiaudit selgitab välja piirkonnas objekti väärtust mõjutavad asjaolud ja plaanitavad ehitised, millest on oluline ostjat teavitada.

10. PUUDULIK MÜÜGILEPING

Tihti jäetakse müügilepingust välja objekti kirjeldus. Notar võtab andmed registritest, aga sisulist objekti kirjeldust ning kõiki osaliste omavahelisi kokkuleppeid ta lisada ei saa, kuna sellist infot tal ei ole. Kriitilise tähtsusega on siinkohal see, et võimalikud varjatud puudused oleksid välja toodud. On üsna tavaline, et müüja ei pea vajalikuks neid märkida või arvab, et suulisest kirjeldusest ostjale piisab. Sellist olukorda võib ostja hiljem teadlikult ära kasutada ning kahjunõude esitada.

Kinnisvara müügiauditi käigus valmib müügilepingusse lisamiseks korrektne objekti kirjeldus, kus on välja toodud kõik puudused, et müüjat ei saaks hiljem informatsiooni varjamise eest vastutavaks pidada.